세입자 사기 방지용 등기부등본 체크리스트

 

새로운 보금자리를 찾는 설렘도 잠시, 혹시 모를 전월세 사기 걱정에 밤잠 설치는 분들이 많으실 겁니다. 특히 '내 피 같은 보증금, 안전하게 돌려받을 수 있을까?' 하는 불안감은 계약서에 도장을 찍기 전까지 계속될 텐데요. 하지만 너무 걱정 마세요! 부동산 계약의 기본 중의 기본, 등기부등본 만 꼼꼼히 확인해도 전월세 사기의 상당 부분을 예방할 수 있습니다.

마치 건강검진처럼, 우리 집의 안전 상태를 미리 점검하는 '등기부등본 체크리스트'! 오늘 이 글에서는 소중한 보증금을 지키기 위해 반드시 확인해야 할 등기부등본 핵심 사항들을 알기 쉽게 풀어드리겠습니다. 복잡하고 어렵게만 느껴졌던 등기부등본, 이제 함께 정복해 볼까요?

등기부등본, 도대체 뭘 확인해야 할까요?

등기부등본은 사람의 주민등록등본처럼 부동산의 신분증과 같습니다. 해당 부동산의 주소, 면적 등 기본적인 정보는 물론, 가장 중요한 소유권 관계와 채무 관계까지 투명하게 보여주죠. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.

• 표제부: 부동산의 소재지번, 건물명칭 및 번호, 건물내역(구조, 용도, 면적 등)과 같은 부동산의 물리적인 현황을 표시합니다. 내가 계약하려는 집의 주소와 면적이 정확한지 확인하는 기본 단계입니다.
• 갑구: 소유권에 관한 사항을 담고 있습니다. 현재 소유자가 누구인지, 과거 소유권 변동 이력은 어떠한지, 그리고 가압류, 압류, 경매신청 등 소유권을 제한하는 내용이 있는지 확인할 수 있습니다.
• 을구: 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 설정된 내용을 보여줍니다. 쉽게 말해, 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 대출을 받았는지 등을 알 수 있는 부분입니다.

이 세 가지를 꼼꼼히 살펴보는 것이 전월세 사기 예방의 첫걸음입니다. 그럼, 본격적으로 어떤 항목들을 집중적으로 체크해야 하는지 알아보겠습니다.

핵심만 쏙쏙! 등기부등본 필수 체크리스트

1. 임차주택의 권리관계 확인 – '빚 많은 집'은 피하세요!

가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 임차하려는 주택에 복잡한 권리관계가 얽혀있지는 않은지, 과도한 빚이 있지는 않은지입니다. 특히 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보세요.

• 근저당권 등 과다한 대출 여부 확인 (을구 확인!): 등기부등본 '을구'에는 해당 주택을 담보로 한 대출금액(채권최고액)이 기록된 '근저당권'이 표시됩니다. 만약 주택의 현재 시세 대비 [근저당권 설정액 + 내가 내야 할 전세 보증금]의 합계가 80%를 초과 한다면 주의해야 합니다. 이런 경우 집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 때 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 '깡통전세'의 위험이 매우 높습니다. 시세는 주변 부동산이나 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 미리 파악해두는 것이 좋습니다.
• 압류, 가압류, 가처분, 경매신청 등 권리제한사항 여부 확인 (갑구 및 을구 확인!): '갑구' 또는 '을구'에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등의 단어가 보인다면 빨간불입니다! 이는 집주인의 채무 문제로 인해 해당 부동산에 법적인 조치가 들어왔다는 의미이므로, 계약을 피하는 것이 상책입니다. 이런 집에 들어갔다가는 보증금을 떼일 가능성이 매우 높습니다.
• 임차주택의 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용 확인 (갑구 확인!): 간혹 등기부등본 '갑구'의 소유자가 개인이 아닌 '신탁회사'로 되어 있는 경우가 있습니다. 이를 '신탁등기'라고 하는데요. 신탁부동산의 경우, 임대차 계약 시 일반적인 경우보다 훨씬 복잡하고 위험할 수 있습니다. 반드시 등기소에서 '신탁원부'를 발급받아 실제 소유자(위탁자), 수익자, 그리고 가장 중요한 '신탁 조건'을 확인 해야 합니다. 신탁 조건에 따라 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 되거나, 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 신탁부동산 계약은 매우 까다로우므로, 반드시 공인중개사나 법률 전문가의 도움을 받아 신중하게 검토해야 합니다.

2. 진짜 집주인 맞나요? 소유자 정보 확인은 필수! (갑구 확인!)

계약하려는 사람이 등기부등본 상의 실제 소유자가 맞는지 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다.

• 등기부등본 '갑구'에 기재된 현재 소유자의 이름, 주민등록번호 앞자리 등과 실제 계약을 체결하려는 임대인의 신분증 정보를 꼼꼼히 대조 해야 합니다.
• 만약 임대인이 아닌 대리인과 계약을 체결한다면 더욱 신중 해야 합니다. 이때는 소유자 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장 을 반드시 확인하고, 위임장에 찍힌 도장이 인감증명서의 도장과 일치하는지, 위임장의 내용(위임 범위, 부동산 표시 등)이 정확한지 살펴봐야 합니다. 또한, 대리인의 신분증도 함께 확인하고, 가능하다면 소유자와 직접 통화하여 위임 사실을 확인 하는 것이 가장 안전합니다.

3. 최신 정보가 생명! 등기부등본 발급 시점 확인

등기부등본은 살아있는 문서와 같습니다. 어제 확인했을 때는 깨끗했던 등기부등본이 오늘 갑자기 새로운 권리관계가 설정될 수도 있습니다. 따라서 발급 시점 확인은 매우 중요합니다.

• 계약 직전, 그리고 잔금 지급 직전에 반드시 직접 등기부등본을 발급받아 확인 해야 합니다. 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 몰래 대출을 받거나 집을 팔아버리는 경우도 있기 때문입니다.
• 공인중개사가 보여주는 등기부등본을 그대로 믿기보다는, 본인이 직접 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)를 이용하거나 가까운 무인민원발급기, 등기소를 방문하여 최신 날짜로 발급된 등기부등본을 확인 하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 열람용은 700원, 발급용은 1000원으로 비용도 저렴하니 아끼지 마세요!

놓치기 쉬운 추가 확인 사항 & 등기부등본 발급 방법

다가구주택이라면? 선순위 보증금도 체크! (등기부등본 외 추가 확인)

아파트나 연립주택과 달리, 다가구주택(원룸 건물 등)은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되어 있어 등기부등본만으로는 각 세대별 전세보증금액이나 임대차 현황을 알 수 없습니다.

• 이 경우, 임대인이나 공인중개사에게 해당 주택의 전체 세대수, 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금 총액(선순위 보증금), 그리고 내가 몇 번째 계약자인지 등을 반드시 확인 해야 합니다.
• '확정일자 부여 현황'이나 '전입세대 열람 내역' 등을 통해 교차 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 선순위 보증금과 내 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 안전 범위를 넘어서는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

등기부등본, 어디서 어떻게 발급받나요?

등기부등본은 다음의 방법으로 쉽게 발급받을 수 있습니다.

• 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr): 가장 편리하고 빠른 방법입니다. 회원가입 후 주소만 알면 누구나 열람 및 발급이 가능합니다. (열람용/발급용 선택 가능)
• 등기소 직접 방문: 가까운 등기소를 방문하여 신청서를 작성하고 발급받을 수 있습니다.
• 무인민원발급기: 주민센터, 지하철역 등에 설치된 무인민원발급기에서도 발급 가능합니다.

소중한 내 보증금, 아는 만큼 지킬 수 있습니다!

지금까지 전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 등기부등본 체크리스트에 대해 자세히 알아보았습니다. 조금 복잡하고 어렵게 느껴질 수도 있지만, 여러분의 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법 중 하나라는 점을 꼭 기억해주세요.

물론, 오늘 알려드린 내용이 모든 상황을 해결해주는 만능키는 아닐 수 있습니다. 계약 내용이 복잡하거나 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 주저하지 말고 공인중개사, 변호사 등 전문가의 도움을 받거나, 서울시 전월세종합지원센터(☎02-2133-1200~8)와 같은 관련 기관에 상담 을 받아보시는 것이 좋습니다.

꼼꼼한 확인과 신중한 판단만이 전월세 사기로부터 여러분을 보호할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 안전하고 행복한 주거 생활에 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다! 주변에도 널리 공유해서 다 함께 안전한 부동산 거래 문화를 만들어가요!

참고 자료:

• 내 손안에 서울 - 전세 사기 피하는 법…계약 전 꼭 확인해야 할 8가지: https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2007948