전세 계약 시 등기부등본 보는 법

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by 워커홀릭102도씨 2025. 5. 7. 23:01

전세 계약, 등기부등본 확인으로 내 전세금 지키기!

전세 계약, 설렘 가득한 새 보금자리로의 시작이죠? 하지만 잠깐! 큰돈이 오가는 전세 계약, 꼼꼼한 준비 없이 뛰어들었다간 낭패를 볼 수 있습니다. 특히 '등기부등본' 확인은 전세 사기를 예방하고 내 소중한 전세금을 지키는 필수 단계입니다. 등기부등본, 어떻게 봐야 할지 막막하시다고요? 걱정 마세요! 지금부터 등기부등본 보는 법, A to Z까지 쉽고 자세하게 알려드릴게요!

1. 등기부등본, 언제 확인해야 할까요? 계약 직전!

등기부등본은 부동산의 모든 정보가 담긴 '신상명세서'와 같습니다. 계약 직전에 발급받아야 가장 최신 정보를 확인할 수 있죠. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 발급받을 수 있으니, 잊지 말고 꼭 확인하세요! 열람만으로는 부족합니다. 반드시 출력 또는 PDF 파일로 저장하여 계약서와 함께 보관해야 나중에 문제 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있습니다. 발급 수수료는 건당 1,000원입니다. 소액이지만 안전한 거래를 위해 꼭 필요한 투자라고 생각하세요!

2. 등기부등본, 무엇을 봐야 할까요? 표제부, 갑구, 을구 완벽 해부!

등기부등본은 마치 책처럼 여러 페이지로 구성되어 있습니다. 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데 각각 어떤 정보를 담고 있는지 살펴볼까요?

표제부: 부동산의 기본 정보를 담고 있어요! 건물의 주소, 면적, 구조 등 기본적인 정보가 기재되어 있습니다. 계약하려는 건물의 정보와 일치하는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 대지권의 비율도 중요합니다. 대지권이란 건물 소유자가 해당 건물이 속한 토지에 대해 가지는 권리인데요, 만약 대지권 비율이 낮거나 대지권이 없는 경우, 추후 재건축이나 재개발 시 불이익을 받을 수 있습니다.
갑구: 소유권의 변동 역사를 알려줘요! 현재 소유자가 누구인지, 과거 소유권 이력은 어떤지, 그리고 압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 제한을 가하는 권리가 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 소유권에 문제가 있거나 소유자와 계약 당사자가 다른 경우, 계약을 진행해서는 안 됩니다.
을구: 소유권 이외의 권리, 즉 빚을 확인하는 곳이에요! 저당권(근저당권), 전세권 등이 기재되어 있습니다. 저당권은 쉽게 말해 '부동산 담보 대출'입니다. 저당권 설정 금액이 높을수록 경매 시 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 특히 '채권최고액'을 주의 깊게 봐야 합니다. 채권최고액은 실제 대출 금액보다 높게 설정되는 경우가 많으므로, 이 부분을 고려하여 전세금을 설정해야 합니다.

3. 전세 계약 전, 등기부등본 핵심 체크리스트!

자, 이제 등기부등본 확인의 핵심 포인트를 짚어볼게요. 다음 체크리스트를 활용하여 꼼꼼하게 확인해 보세요!

소유자 확인 (필수!) : 등기부등본상 소유자와 계약하려는 임대인이 동일인인지 신분증을 통해 반드시 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 꼼꼼하게 확인하고, 소유자에게 직접 연락하여 대리권을 확인하는 것이 좋습니다.
근저당권 설정 금액 확인 (필수!) : 근저당권 설정 금액이 건물 시세 대비 과도하게 높은 경우, 전세금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 일반적으로 전세금과 근저당권 설정 금액의 합이 건물 시세의 70% 이내인 것이 안전하다고 알려져 있지만, 지역과 부동산 종류에 따라 안전 범위가 다를 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
압류, 가압류, 가처분 등 권리 제한 확인 (필수!) : 이러한 권리 제한이 있는 경우, 전세금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. 등기부등본에 '말소' 표시가 없다면 효력이 있는 것이므로 계약 전 반드시 해결 여부를 확인해야 합니다.
선순위 권리 확인 (필수!) : 전세 계약은 다른 권리보다 후순위이므로, 선순위 권리(예: 근저당권)의 설정 금액을 꼭 확인해야 합니다. 경매 시 선순위 권리자부터 배당받기 때문에, 후순위인 전세 보증금은 보호받지 못할 수 있습니다.

4. 전세 사기 예방, 플러스 알파 팁!